Una persona que devenga el salario mínimo en Colombia, equivalente a 2.000.000 de pesos mensuales incluyendo el auxilio de transporte, y con 28 años de edad, puede acceder a un crédito hipotecario para la compra de vivienda usada en Bogotá por un monto que ronda los 69 millones de pesos si se trata de una vivienda de interés social (VIS), o 67,2 millones para una no VIS, según simuladores bancarios disponibles en el mercado.
De acuerdo con la normativa vigente, la Ley 546 de 1999 establece que el financiamiento puede alcanzar hasta el 80% del valor comercial para viviendas VIS y hasta el 70% para las no VIS. Para el cálculo de la capacidad de endeudamiento se aplica un límite del 30% al 40% de los ingresos del solicitante. En el caso simulado, con un ingreso de 2 millones de pesos, la cuota mensual para una vivienda no VIS se ubicaría en aproximadamente 800.000 pesos, considerando una tasa del 1,11% mensual vencida (14,1% efectivo anual) y un plazo de 20 años en modalidad peso.
Es importante precisar que los subsidios gubernamentales y de las cajas de compensación familiar están dirigidos exclusivamente a la adquisición de vivienda nueva VIS, por lo que no aplican para vivienda usada. Para vivienda nueva VIS, los hogares con ingresos entre uno y dos salarios mínimos pueden recibir hasta 30 salarios mínimos mensuales legales vigentes (smmlv), equivalentes a 52.527.150 pesos, mientras que quienes ganan entre dos y cuatro salarios mínimos pueden obtener hasta 20 smmlv, es decir, 35.018.100 pesos.
Condiciones y alternativas para el crédito hipotecario
El monto máximo que puede obtener un comprador depende directamente de su capacidad de pago. Por ejemplo, con ingresos de 4 millones de pesos y un límite de endeudamiento del 35%, la cuota máxima sería de 1.400.000 pesos, lo que permitiría acceder a un crédito mayor. Elegir un plazo más largo reduce la cuota mensual pero incrementa el costo total en intereses. Además del crédito, el comprador debe asumir costos adicionales como seguros, gastos notariales y cargos administrativos.
Una estrategia para mejorar la capacidad de endeudamiento es sumar los ingresos del cónyuge o presentar un codeudor. Asimismo, el Fondo Nacional del Ahorro ofrece una alternativa al permitir financiar hasta el 90% de una vivienda VIS, superando el tope general del 80% establecido por la Ley 546 de 1999.
En el ejemplo de una vivienda usada con un valor comercial de 300 millones de pesos, el crédito hipotecario cubriría entre 210 y 240 millones, dependiendo del tipo de vivienda, y el comprador debería contar con una cuota inicial que cubra la diferencia.
