En Colombia, los propietarios de viviendas corren el riesgo de perder sus inmuebles mediante un proceso de extinción de dominio si un arrendatario utiliza la propiedad para cometer delitos, incluso si el dueño desconocía por completo estas actividades ilícitas. Este mecanismo, impulsado por la Fiscalía General de la Nación y que involucra a entidades como la Notaría 19 de Bogotá y la Sociedad de Activos Especiales (SAE), ha sido destacado en casos ocurridos en Bogotá y otras regiones del país, donde un inmueble arrendado se convierte en objetivo legal al demostrarse su uso en actividades prohibidas.
El proceso inicia cuando la Fiscalía comprueba el nexo del inmueble con delitos graves como enriquecimiento ilícito, peculado, interés ilícito en contratos, emisión ilegal de moneda, monopolios prohibidos o infracciones a la seguridad nacional. Una vez verificado, la propiedad pasa a manos de la SAE, privando al propietario de su titularidad sin importar su buena fe o falta de conocimiento previo. Además, bajo la Ley 820 de 2003 sobre arrendamiento de vivienda urbana, un solo mes de mora en los pagos habilita la terminación del contrato y el desalojo, lo que agrava las vulnerabilidades para los dueños.
Marco legal y recomendaciones para evitar riesgos
Esta figura jurídica está regulada principalmente por la Ley 793 de 2002, que establece la extinción de dominio como herramienta del Estado para combatir el lavado de activos, el narcotráfico y la corrupción, sin reconocer una buena fe absoluta del propietario, ya que evalúa estrictamente el vínculo con los ilícitos. La Ley 820 de 2003 complementa esto al prohibir depósitos de garantía y facilitar desalojos por incumplimientos menores, dejando a los arrendadores expuestos. Para mitigar estos peligros, expertos aconsejan a los propietarios exigir documentos completos a los inquilinos, verificar su solvencia económica, reputación y referencias de vecinos o administradores, además de realizar visitas frecuentes al inmueble.
«Un inmueble arrendado puede ser objetivo de la extinción de dominio cuando un arrendatario usa el inmueble para cometer sus delitos en este, así el arrendador o propietario desconozca esta situación.»
Notaría 19 de Bogotá
Este escenario subraya la necesidad de mayor diligencia en el arrendamiento urbano, ya que el impacto recae directamente en el propietario legítimo, impulsando al Estado en su lucha contra el crimen organizado, pero generando alertas en el sector inmobiliario de ciudades como Manizales y Bogotá.
