El anuncio del aumento del salario mínimo para 2026 en un 23,7 por ciento, alcanzando los dos millones de pesos, generará un impacto significativo en las cuotas de administración de los conjuntos residenciales bajo el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Mario Andrés Ramírez, presidente de la Federación Latinoamericana de Administradores de Propiedad Horizontal y Condominios (Fedelonjas), alertó que los rubros de vigilancia y aseo, que representan entre el 60 y el 70 por ciento del presupuesto de estos ensembles, impulsarán ajustes en las cuotas de entre el 18 y el 20 por ciento. Este cambio afectará a cerca de siete millones de unidades de propiedad horizontal, que forman parte de las 14 millones de viviendas urbanas del país, y requerirá la aprobación de presupuestos anuales en las asambleas ordinarias de copropietarios programadas entre marzo y abril del próximo año, conforme a la Ley 675 de 2001.
El ajuste salarial impulsado por el gobierno del presidente Gustavo Petro no solo elevará los costos operativos de vigilancia y aseo, sino que también pone en jaque la sostenibilidad financiera de estos conjuntos, ya que no existe un tope legal ni una fórmula obligatoria para los incrementos de cuotas. Ramírez enfatizó que limitar estos ajustes únicamente al índice de precios al consumidor, sin revisar el presupuesto real, podría desfinanciar la operación y comprometer aspectos clave como la seguridad, el mantenimiento y la calidad del servicio. En este contexto, el mandatario colombiano ha instado a no aceptar aumentos injustificados por supuestas ganancias excesivas en empresas de seguridad, lo que añade tensión a las decisiones que tomarán las asambleas generales de copropietarios.
El peso de vigilancia y aseo en los presupuestos
En Colombia, donde siete millones de unidades habitacionales operan bajo propiedad horizontal, los servicios de vigilancia y aseo dominan los presupuestos administrativos en un rango del 60 al 70 por ciento. Según Fedelonjas, el incremento salarial del 23,7 por ciento se reflejará directamente en estos costos, obligando a un alza estimada en las cuotas del 18 al 20 por ciento para cubrir operaciones reales. La federación recomienda desagregar el presupuesto por rubros y convocar asambleas oportunas desde enero, mientras algunos conjuntos exploran alternativas como la vigilancia digital o la renegociación de contratos para mitigar el impacto.
«El impacto no es marginal, ya que en Colombia hay cerca de 14 millones de unidades de vivienda urbana, de estas hay aproximadamente siete millones bajo el régimen de propiedad horizontal».
Mario Andrés Ramírez, presidente de Fedelonjas
«Hay que tener en cuenta que los servicios de aseo y vigilancia son los rubros que más pesan dentro de la administración, por lo que un aumento del salario mínimo del 23,7% se ve reflejado en los costos y, sin duda, impactará la administración. Sin embargo, el incremento en la cuota debe responder a costos reales de operación. En este sentido, estimamos que el aumento sea de entre 18% y 20%».
Mario Andrés Ramírez, presidente de Fedelonjas
La Ley 675 de 2001 regula estos procesos, dejando en manos de los copropietarios la aprobación de presupuestos que garanticen la viabilidad operativa. Fedelonjas subraya la ausencia de límites legales para los ajustes, instando a una gestión transparente para evitar desequilibrios que afecten la calidad de vida en estos espacios residenciales compartidos.
«Limitar el incremento solo al índice de precios al consumidor sin revisar el presupuesto puede desfinanciar la operación, impactando seguridad, mantenimiento y calidad del servicio».
Mario Andrés Ramírez, presidente de Fedelonjas
