La normativa colombiana establece que las deudas por cuotas de administración en conjuntos residenciales prescriben a los cinco años, si se tramitan por acción ejecutiva, o a los diez años, si se acude a la acción ordinaria. Sin embargo, el beneficio de la prescripción no opera de manera automática: el deudor debe solicitarlo ante un juez para que la obligación se extinga legalmente. Así lo determina el Código Civil y la Ley 675 de 2001, que rigen la propiedad horizontal en el país.
Los plazos de prescripción corren desde que surge la obligación impaga, pero pueden interrumpirse mediante el pago parcial, la presentación de una demanda o el reconocimiento expreso de la deuda por parte del moroso. En la práctica, esto significa que cualquier gestión documentada de la administración —como comunicaciones, cobros o actas de conciliación— puede reiniciar el conteo del tiempo. La acción ejecutiva prescribe en cinco años, mientras que la ordinaria se extiende a diez, tal como lo señala el artículo del Código Civil citado por la Revista Semana: “La acción ejecutiva prescribe en cinco (5) años y la ordinaria en diez (10) años”.
El deudor debe acudir al juez para alegar prescripción
Uno de los puntos clave que deben conocer los propietarios es que la prescripción no se declara de oficio. Para que el acreedor deje de poder cobrar judicialmente una suma, el deudor debe invocar la excepción de prescripción ante un juez o iniciar la acción correspondiente para obtener la declaración judicial. Así lo explica un artículo de Semana sin autoría explícita: “La extinción de la obligación por prescripción no se produce automáticamente en la práctica procesal. Si considera que la deuda ya está prescrita, la vía correcta no es exigirlo por carta: debe plantear ante un juez la excepción de prescripción o la demanda correspondiente para que un juez lo declare”.
Sanciones e intereses por mora en el pago de expensas
La Ley 675 de 2001 establece consecuencias claras para quienes se atrasen en el pago de las cuotas de administración. El retardo genera intereses de mora equivalentes a una vez y media el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera, salvo que la asamblea de copropietarios haya fijado un interés inferior en el reglamento. Para agosto de 2025, el interés bancario corriente para créditos de consumo y ordinario se ubica en 16,78% efectivo anual, lo que arroja un interés moratorio cercano al 25,17% efectivo anual. La propia ley lo expresa en su texto, citado por Semana: “El retardo en el pago de expensas causa intereses de mora equivalentes a una vez y media (1,5×) el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera, salvo que la asamblea haya fijado un interés inferior en el reglamento”.
Además de los intereses, los conjuntos residenciales pueden aplicar otras sanciones siempre que estén previstas en el reglamento interno y se respete el debido proceso. Entre ellas se incluye la publicación de la lista de morosos, la restricción al uso de bienes comunes no esenciales y multas que pueden alcanzar hasta el doble del valor de la cuota mensual, con un límite máximo de diez veces ese valor. La administración debe mantener un registro detallado de todas las comunicaciones y actuaciones relacionadas con el cobro, porque en caso de litigio, un juez revisará esas constancias para determinar si hubo interrupción de la prescripción. En cualquier escenario, la recomendación para los copropietarios es mantenerse al día con sus obligaciones o, en caso de dificultades, buscar acuerdos formales con el consejo de administración para evitar que la deuda se capitalice con intereses y sanciones.
