Contexto normativo para arrendatarios en Colombia
En el mercado de alquiler de viviendas de Colombia, la demanda de soluciones habitacionales por medio del arriendo ha crecido de manera sostenida, llevando a que familias dependan cada vez más de una propiedad alquilada para su vida diaria.
En ese marco, es crucial que los arrendatarios conozcan el marco legal que regula la relación con los propietarios, para evitar conflictos y asegurar condiciones adecuadas de habitabilidad. La norma central para los contratos de vivienda urbana es la Ley 820 de 2003.
Aun así, existen sectores del sector que desconocen las disposiciones que amparan a los inquilinos ante fallas en la vivienda o incumplimientos del arrendador.
Entre las prerrogativas menos divulgadas se encuentra la posibilidad de que el inquilino cubra, en ciertos casos, gastos de reparación cuando el propietario no actúa con celeridad para atender daños que afectan el uso correcto del inmueble. Esta opción está contemplada en el artículo 27.
La regulación faculta descontar del canon mensual los costos de arreglos indispensables que correspondan a obligaciones del arrendador, con un tope del 30 % del valor de la renta mensual.
Procedimiento práctico para aplicar el descuento
Cuando se presentan daños estructurales o fallas que afectan la habitabilidad —por ejemplo filtraciones significativas, fallas en redes hidráulicas o en elementos estructurales— el propietario tiene la obligación de realizar las reparaciones. Si no actúa en un plazo razonable, el arrendatario puede asumir el costo y descontarlo del pago de la renta correspondiente.
Si la inversión supera el límite máximo, la normativa prevé que el inquilino distribuya el descuento en varios meses hasta recuperar la totalidad del dinero destinado a solventar la falla.
«Las reparaciones necesarias deben ejecutarse en un plazo razonable y el arrendador asume los costos de los arreglos cuando incumple su deber» – Dr. Mateo Serrano, experto en derecho inmobiliario
Datos clave
- Norma base: Ley 820 de 2003
- Disposición relevante: artículo 27
- Tope de descuento: 30 % de la renta
- Ámbito de aplicación: contratos de vivienda urbana en Colombia
- Condición para aplicar el descuento: daños que afecten la habitabilidad y responsabilidad del arrendador
La medida es aplicable durante la vigencia del contrato y no sustituye otras vías legales para reclamaciones.
