El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio de Colombia publicó un borrador de decreto que prohíbe la indexación al salario mínimo mensual legal vigente en los precios de las viviendas de interés social y prioritario, obliga todas las transacciones a realizarse en pesos colombianos y establece un tope máximo nacional de 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes para las viviendas de interés social, equivalente a 236 millones 370 mil pesos. Esta medida aplica después de la suscripción de la promesa de compraventa y busca eliminar prácticas previas que permitían ajustes basados en el salario mínimo, unificando así los límites en todo el país, incluyendo Bogotá y los 49 municipios que anteriormente contaban con excepciones de hasta 150 salarios mínimos por los altos costos de suelo.
La iniciativa ha generado debate entre expertos del sector, como Luis Fernando Mejía, exdirector ejecutivo de Fedesarrollo y exdirector del Departamento Nacional de Planeación; José Manuel Restrepo, exministro de Hacienda y actual rector de la Universidad EIA; y Sandra Forero, concejal de Bogotá y expresidenta de Camacol. Según datos del DNP, los costos de suelo, mano de obra y administración representan el 40 por ciento de los gastos totales en proyectos de interés social, donde el salario mínimo juega un rol central, especialmente en la mano de obra. Actualmente, el 40 por ciento de los proyectos de vivienda de interés social operan al precio máximo permitido, y el decreto obligaría a los constructores a asumir los riesgos de aumentos en salarios, tasas de interés e insumos en iniciativas a largo plazo.
Críticas por distorsiones en precios y oferta
Los críticos argumentan que desvincular el valor de las viviendas del salario mínimo introduce distorsiones en la formación de precios y desconoce las marcadas diferencias regionales en costos de suelo y trámites. Además, señalan que en vivienda social, al igual que en otros mercados, los controles de precios indirectos no resuelven problemas de fondo y suelen resultar en menos oferta, peor localización y mayores barreras de acceso para los hogares más vulnerables. De hecho, Camacol reporta que 25 mil familias renunciaron a comprar vivienda en 2025, y una disminución en la oferta de interés social podría elevar los arrendamientos, agravando la situación de quienes ya destinan más del 50 por ciento de sus ingresos al alquiler.
“desvincular el valor de las viviendas de este factor introduce una distorsión en la formación de precios y desconoce las marcadas diferencias regionales de costos de suelo y trámites”
Luis Fernando Mejía, exdirector ejecutivo Fedesarrollo y exdirector DNP
“En vivienda social, como en otros mercados, los controles de precios indirectos no eliminan los problemas de fondo: tienden a traducirse en menos oferta, peor localización y mayores barreras de acceso para quienes se busca proteger”
Luis Fernando Mejía, exdirector ejecutivo Fedesarrollo y exdirector DNP
“una disminución en la oferta de VIS podría elevar los arrendamientos y agravar la situación de los hogares que ya destinan más del 50% de sus recursos al pago del alquiler”
Sandra Forero, concejal de Bogotá y expresidenta Camacol
Este borrador representa un cambio significativo en el marco regulatorio del sector vivienda en Colombia, con potenciales impactos en la viabilidad de nuevos proyectos y el acceso de miles de familias a opciones asequibles, en un contexto donde las excepciones regionales por costos elevados eran clave para mantener la oferta en zonas urbanas de alta demanda.
