El terremoto de magnitud 7,4 que sacudió Colombia el pasado lunes 10 de agosto de 2026 no solo dejó 8.357 viviendas averiadas en departamentos como Caldas, Valle del Cauca, Risaralda y Chocó, según el reporte de la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres (Ungrd), sino que también puso al descubierto graves vacíos en la cobertura del seguro obligatorio para inmuebles con crédito hipotecario. Miles de propietarios se enfrentan ahora a una realidad desconcertante: mientras la ley exige una póliza contra incendio y terremoto para proteger el interés del acreedor, los daños a la estructura interna, los acabados, las instalaciones privadas y el contenido de las viviendas quedan por fuera, obligando a los deudores a asumir pérdidas que pueden ascender a valores significativos y, además, a continuar pagando sus créditos mientras el siniestro se define.
La confusión es generalizada, en parte porque coexisten dos regímenes distintos. La Ley 546 de 1999 establece que toda vivienda financiada con hipoteca debe contar con un seguro que cubra incendio y terremoto, pero esta póliza está atada al saldo del crédito, lo que significa que la suma asegurada protege primordialmente a la entidad financiera. Por otro lado, la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, obliga a las copropiedades a asegurar únicamente los bienes comunes, dejando por fuera los bienes privados. Este desfase normativo, sumado a que en Colombia solo entre el 20% y el 30% de las propiedades horizontales cuentan con algún tipo de aseguramiento —como lo advertía el Proyecto de Ley No. 301 de 2020, que nunca fue aprobado—, ha generado un escenario en el que las familias damnificadas carecen de certeza sobre la cobertura real de los daños sufridos.
Los vacíos en la cobertura
El seguro obligatorio cubre exclusivamente la “parte destructible” del inmueble, es decir, la edificación, pero no el terreno, los acabados ni el contenido de la vivienda, como muebles, electrodomésticos y enseres personales. Además, la suma asegurada no puede superar el valor comercial de esa parte destructible, lo que en muchos casos resulta insuficiente para una reconstrucción total. Juan Esteban Agudelo, socio de la firma Serrano Martínez CMA, explica que esta situación se agrava porque “el seguro contratado por el Administrador no podrá cubrir los bienes de dominio privado”, y advierte que “la póliza de incendio y terremoto vinculada al crédito termina anticipadamente por ‘pago anticipado del crédito’”. En la práctica, si un propietario cancela su hipoteca, la cobertura desaparece de inmediato, dejándolo sin respaldo frente a un sismo posterior.
«Los propietarios deben asumir de forma directa daños al bien privado, pérdidas sobre el contenido, el lucro cesante por inhabitabilidad y cualquier perjuicio que exceda la cobertura de bienes comunes».
Juan Esteban Agudelo, socio de Serrano Martínez CMA
Las consecuencias son contundentes. Mientras se define el siniestro, los deudores deben seguir pagando sus cuotas hipotecarias sin saber si la indemnización cubrirá siquiera el saldo de la deuda. Según la normativa, la reclamación debe hacerse directamente ante la aseguradora, no ante el banco, y si hay un pago, la entidad financiera recibe hasta el monto adeudado; el excedente, si lo hay, va al propietario. Pero el verdadero drama es que la estructura interna —tabiques, pisos, ventanas, instalaciones eléctricas y sanitarias— y el contenido no están amparados, y la garantía de estabilidad de diez años que establece la Ley 1480 de 2011 solo aplica para defectos constructivos, no para eventos catastróficos como un terremoto. Fasecolda recomienda a los afectados documentar los daños con fotos y videos sin poner en riesgo su integridad, conservar toda la evidencia, no desechar elementos ni hacer reparaciones definitivas sin instrucciones, y evitar causar nuevos daños, mientras se espera que el Congreso retome iniciativas legislativas que, como el Proyecto de Ley No. 301 de 2020, buscan ampliar las coberturas obligatorias, pero hasta ahora han quedado en el olvido.
