El mercado inmobiliario colombiano atraviesa una transformación profunda que redefine la manera en que los hogares acceden a la vivienda, con una marcada reducción de los subsidios estatales y un crecimiento sostenido del arriendo que ya supera en número a los propietarios. Según el informe “Mercado inmobiliario en Colombia: crecen los arriendos y las compras desde el exterior”, elaborado por BBVA Research, los subsidios de vivienda pasaron de un máximo de 86.000 en 2021 a una proyección de apenas 43.000 para 2025, una caída que golpea especialmente a las familias de menores ingresos. En la actualidad, Colombia cuenta con 19 millones de hogares, de los cuales 7,2 millones son propietarios y 7,7 millones viven en arriendo, una brecha que no solo es numérica sino que refleja una creciente presión sobre los estratos 1, 2 y 3, donde se concentra la mayoría de los inquilinos.
Mauricio Hernández, economista de BBVA Research, explicó que el sector muestra señales de recuperación, aunque bajo condiciones radicalmente distintas a las de años anteriores. “Estamos viendo un sector que empieza a recuperarse, pero que opera bajo nuevas condiciones. Las empresas empezaron a extender los plazos de preventa, ajustando modelos comerciales e incorporando herramientas tecnológicas para mantener la viabilidad de sus proyectos”, señaló el analista. La reducción de subsidios ha dificultado el cierre financiero para muchas familias, sobre todo en el segmento de vivienda de interés social (VIS), mientras que el aumento de los costos de construcción y del salario mínimo ha comprimido los márgenes de los proyectos inmobiliarios, llevando a las constructoras a replantear sus estrategias.
Arriendo: una opción cada vez más precaria
El crecimiento del arriendo no es solo una tendencia demográfica, sino una señal de alerta sobre la capacidad de pago de los hogares colombianos. De acuerdo con el informe, el 56% de los contratos de arrendamiento en el país son informales, es decir, verbales o sin los requisitos legales mínimos, lo que limita el acceso a financiamiento y deja a los inquilinos sin protección jurídica frente a eventuales conflictos. “Más hogares viven en arriendo, ejerciendo una elevada presión de gasto sobre los más pobres”, afirmó Hernández, destacando que la mayoría de estas familias pertenecen a los estratos más bajos y destinan una porción significativa de sus ingresos al pago de alquiler.
A pesar de las dificultades, el informe registra señales de mejora en las ventas de vivienda nueva desde finales de 2024, aunque todavía se encuentran en niveles históricamente bajos. La demanda se está redefiniendo por factores como las tasas de interés elevadas, plazos de financiamiento más largos y una menor capacidad de pago generalizada. En paralelo, se consolidan hogares más pequeños, lo que impulsa proyectos de viviendas más compactas, y aparecen nuevos perfiles de compradores, como colombianos residentes en el exterior que adquieren propiedades desde otros países. El sector inmobiliario representa el 4,1% del Producto Interno Bruto nacional y genera 1,6 millones de empleos, lo que subraya el impacto de esta reconfiguración en la economía del país.
“Estamos viendo un sector que empieza a recuperarse, pero que opera bajo nuevas condiciones. Las empresas empezaron a extender los plazos de preventa, ajustando modelos comerciales e incorporando herramientas tecnológicas para mantener la viabilidad de sus proyectos”
Mauricio Hernández, economista de BBVA Research
La combinación de subsidios menguantes, costos crecientes y un mercado de arriendos en expansión plantea un escenario complejo para las políticas de vivienda en Colombia, donde el desafío no solo es construir más, sino garantizar que las soluciones habitacionales sean accesibles y seguras para los hogares más vulnerables.
