La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian) ha intensificado su fiscalización exigiendo el pago del IVA al 19% a los conjuntos residenciales en Colombia por el alquiler de zonas comunes como canchas deportivas a terceros, aplicando las regulaciones vigentes de la Ley 675 de 2001 y el artículo 462 del Estatuto Tributario. Esta medida se centra especialmente en Bogotá, donde existen más de 36.000 conjuntos residenciales y agrupaciones en propiedad horizontal según la Alcaldía, además de 181 canchas públicas y decenas de canchas sintéticas en complejos privados, conjuntos y clubes sociales reportadas por el Instituto Distrital de Recreación y Deporte (Idrd).
La Dian aplica esta exigencia cuando las áreas comunes, reguladas por el régimen de propiedad horizontal que incluye canchas polideportivas, salones sociales, parqueaderos de visitantes y zonas de barbacoa, dejan de ser exclusivas para los copropietarios y generan ingresos por alquileres o servicios a externos, requiriendo además facturación electrónica. Esta fiscalización responde a incumplimientos detectados en ingresos fuera de la cuota de administración, lo que podría derivar en sanciones y la exigencia de ICA por parte de las alcaldías si el uso comercial es regular.
Excepciones y actividades gravadas
El uso exclusivo de estas zonas para copropietarios, cubierto por la cuota de administración sin cobros extras ni ingresos adicionales, queda exento de esta obligación tributaria. Sin embargo, actividades como el alquiler de canchas polideportivas, salones sociales, parqueaderos para visitantes o áreas de barbacoa a personas ajenas al conjunto activan el pago del IVA del 19% sobre esos ingresos.
“Los conjuntos residenciales en Colombia deben pagar el impuesto sobre las ventas cuando las zonas comunes sean explotadas económicamente mediante alquileres o prestación de servicios a terceros”
Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian)
Impacto económico para residentes y copropiedades
Esta nueva exigencia podría traducirse en un aumento de los costos para los residentes que utilizan estos servicios internos, ya que antes la renta de una cancha o salón solo implicaba una tarifa fija, pero ahora incorpora el IVA y posibles cargas adicionales por facturación y controles municipales.
“La medida aplica únicamente cuando dichos espacios dejan de tener un uso exclusivo para los copropietarios y comienzan a generar ingresos derivados de actividades comerciales”
Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian)
Los administradores de copropiedades en todo el país, con énfasis en grandes ciudades como Bogotá, deberán ajustar sus prácticas para evitar multas, en un contexto de mayor escrutinio fiscal que busca regular la explotación comercial de bienes comunes en un mercado inmobiliario en expansión.
